ШлаинКонсалтинг
ShlainConsulting
КонсалтингКлиентыНовостиБиблиотекаМагазинCASE/BPMСтартапыИнтервьюКонтакты
Инновации: тенденции
Проект "Правильная Аренда"
Проект "Новый банк-клиент для юрлиц"
Проект "Чат-бот"
Проект "Складчина"
Проект "Рынок недвижимости"
Проект "Мобильный калькулятор"
Проект Wish-list
Январь, 2017
Рынок недвижимости: особенности
Чем рынок купли-продажи недвижимости особенный и почему для него могут потребоваться свои модели? Я постарался собрать свои мысли в списке ниже, но очевидно он будет еще расширяться. (Я предполагаю, что часть наработок для рынка купли-продажи можно будет использовать потом для аренды, но начинаю именно с купли-продажи).

1. Большая доля непрофессиональных участников. Подавляющее большинство покупают так или иначе "для себя", а не для перепродажи или профессиональной сдачи в аренду.
2. Очень высокая цена сделки и специфическое восприятие риска. Цена сделки может составлять несолько десятков годовых доходов - это то, чем человек не готов рисковать.
3. Специфика вторичного рынка - участники взаимодействуют друг с другом один раз в жизни. Им неважна репутация друг перед другом; более того, с большой вероятностью опыт одной сделки не переносим на другую, т.е. если один из участников повел себя "недостойно" (но тем не менее это не является уголовным преступлением), то вряд ли это повлияет на его другую сделку (которую он может совершить через много лет).
4. Стоимость денег важна для этого рынка. Причин несколько, попробуем попорядку.
4.1 Часть объектов покупается на кредитные средства, по которым приходится платить проценты. Однако как ни странно, это причина неосновная, т.к. как правило кредит начинает действовать с момента сделки.
4.2 Длительная экспозиция/поиск варианта. Если вы ищите вариант в течение 3 месяцев, и имеете "живые деньги в ликвидной форме", то при годовой инфляции в 4% ваши потери составляют 1%. 1% может быть значительной суммой, превышающей стоимость разного рода информационных сервисов и сопоставимой с услугами риэлтеров. Аналогично, если вы экспонируете квартиру 6 месяцев вместо того, чтобы сделать символическую скидку и продать ее за 2 месяца, вы явно теряете деньги.
4.3. Особенно эта "потеря денег" очевидна, если объект все-таки приобретается с целью сдачи в аренду. Дополнительный месяц поиска объекта - это месяц "несдачи" его в аренду, что составляет около 0,5% стоимости объекта.
5. Профили покупателей/предпочтения. Если с предпочтениями продавцов все более-менее просто (побыстрей и подроже), то с покупателями намного сложнее. Едва ли покупатели имеют "осознанные" функции предпочтения, учитывающие разные параметры квартиры. За одним и тем же словом "хорошая инфраструктура" скрываются различные требования и критерии для молодого холостого мужчины и семьи с маленькими с детьми. И тем более разные функции предпочтения будут у тех, кто покупает квартиру для себя, для сдачи в аренду или с комбинированными целями (например, "буду сдавать 5 лет, а потом отдам детям").
6. Разное поведение участников рынка. Одни любят поторговаться, другие наоборот хотят сократить коммуникацию к минимуму. При одниковых предложениях одни будут останавливаться на наиболее раннем по времени (так честнее), другие на последнем (так проще), третьи на наиболее приятном контрагенте (так комфортнее).

<< Назад Добавить новый комментарий
0 всего
Добавить новый комментарий
Имя*
Тема*
Комментарий*
Пожалуйста, введите код подтверждения, изображенный на картинке*
Перезагрузить картинку
Консалтинг|Клиенты|Новости|Библиотека|Магазин|CASE/BPM|Стартапы|Интервью|Контакты